平成29年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問4
総論第2章C 標準
不動産の種別に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 郊外路線商業地域に所在する２階建ての木造賃貸アパートの敷地に供されている土地は、商業地として分類される。
(2) 対象地周辺の土地が、現実にマンションや店舗（スーパー、ドラッグストア等）の敷地利用に供されており、また、そのように利用されることが合理的と判断されるが、都市計画上は準工業地域に該当するときは、対象地の種別は工業地として分類される。
(3) 都市の通勤圏外に位置し、市街地的形態を形成するに至らない住宅地域に所在する畑は、住宅地として分類される。
(4) 普通商業地域として分類される地域は、地方中小都市の中心商業地域及びこれに準ずる規模の商業地域で、日々又は月々の購買頻度の傾向を持つ日用品、最寄品等を取り扱う店舗等が連たんしている地域である。
(5) 地域の種別は、その規模、構成の内容、機能等に応じた細分化が考えられるが、住宅地域には、戸建住宅を中心とした地域だけではなく、マンション等の中高層の共同住宅を中心とする地域もある。
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正解：(2)
解説
【正解 (2)】誤っているのは(2)です。
(2) ×：不動産の種別は、その土地が属する地域の種別に応じて決まります（総論第2章第1節）。そして地域の種別は、どのような用途に供されることが自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断されるかによって決まるものです。行政的観点（都市計画上の用途地域）は判断要素の一つにすぎず、それだけで種別が決まるのではありません。現実にマンションや店舗の敷地として利用され、そのように利用されることが合理的と判断されるのであれば、準工業地域であっても住宅地域又は商業地域として捉えるべきであり、工業地とはなりません。
(1) ○：郊外路線商業地域は商業地域の細分ですから、そこに所在する土地は商業地です。現に木造賃貸アパートの敷地であっても、地域の種別によって判断します。
(3) ○：住宅地とは住宅地域のうちにある土地をいいます。現況が畑であっても、住宅地域に所在する以上は住宅地に分類されます。
(4) ○：普通商業地域の説明として適切です。
(5) ○：住宅地域、商業地域、工業地域等は、その規模、構成の内容、機能等に応じてさらに細分化されます。
📖 関連するテキスト：4-1 地域の種別（鑑トレの会員ページ）