不動産鑑定士試験　用語集

試験に出る262語を、科目ごとに一言で説明しています。用語を押すと、意味と「その用語が出た過去問」を確認できます。

鑑定理論（97）行政法規（80）民法（39）経済学（25）会計学（20）その他（1）

鑑定理論

• 正常価格市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格。
• 限定価格市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合等により、市場が相対的に限定される場合の取得部分の当該市場限定に基づく価格。
• 特定価格市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提を満たさない場合の経済価値を適正に表示する価格。
• 特殊価格文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした経済価値を適正に表示する価格。
• 正常賃料正常価格と同一の市場条件を満たす場合における新規賃料。
• 限定賃料隣接不動産の併合等により市場が限定される場合の新規賃料。
• 継続賃料不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料。
• 実質賃料賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われるすべての経済的対価。
• 支払賃料実質賃料のうち、各支払時期に支払われる賃料。
• 最有効使用その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用。
• 価格時点不動産の価格の判定の基準日。
• 価格形成要因不動産の価格を形成する要因。一般的要因・地域要因・個別的要因に分けられる。
• 一般的要因一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因。
• 地域要因地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に影響を与える要因。
• 個別的要因不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因。
• 近隣地域対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容を持つ地域である都市又は農村等の内部にあって、居住・商業活動・工業生産活動等の特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域。
• 類似地域近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域。
• 同一需給圏一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域。
• 標準的使用近隣地域の標準的使用。個別分析の前提となる。
• 地域分析その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか等を分析すること。
• 個別分析対象不動産の個別的諸条件が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析すること。
• 原価法価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、これに減価修正を行って積算価格を求める手法。
• 再調達原価対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合に必要とされる適正な原価の総額。
• 減価修正減価要因に基づき発生した減価額を再調達原価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めること。
• 物理的要因（減価）不動産の物理的状態に基づく減価。摩滅・破損・老朽化等。
• 機能的要因（減価）不動産の機能的陳腐化に基づく減価。設計の不良・型式の旧式化等。
• 経済的要因（減価）不動産の経済的不適応に基づく減価。近隣地域の衰退等。
• 耐用年数に基づく方法対象不動産の経済的残存耐用年数をもとに減価額を求める方法。定額法・定率法等がある。
• 観察減価法対象不動産について、設計・設備等の機能性、維持管理の状態等を実地に調査して減価額を求める方法。
• 積算価格原価法により求めた試算価格。
• 取引事例比較法多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、事情補正及び時点修正を行い、かつ地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して比準価格を求める手法。
• 比準価格取引事例比較法により求めた試算価格。
• 事情補正取引事例が特殊な事情を含む場合に、適切に補正すること。
• 時点修正取引事例の取引時点が価格時点と異なる場合に、価格変動率を用いて価格時点の価格に修正すること。
• 収益還元法対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法。
• 収益価格収益還元法により求めた試算価格。
• 直接還元法一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法。
• DCF法連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法。
• 還元利回り一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率。
• 割引率DCF法において、将来の収益を現在価値に割り引く際に使用される率。
• 最終還元利回りDCF法において、保有期間満了時点の復帰価格を求める際に用いる還元利回り。
• 復帰価格保有期間満了時点における対象不動産の価格。
• 純収益総収益から総費用を控除して得た額。
• 土地残余法複合不動産の純収益から建物等に帰属する純収益を控除した残余を還元して土地の価格を求める手法。
• 建物残余法複合不動産の純収益から土地に帰属する純収益を控除した残余を還元して建物等の価格を求める手法。
• 有期還元法償却前の純収益に複利年金現価率を乗じて収益価格を求める方法。
• インウッド式複利年金現価率を用い、収益期間満了時の土地価格等を現在価値に換算した額を加減する方法。
• ホスコルド式蓄積利回り等を基礎とした償還基金率と割引率とを用いる方法。
• 複利年金現価率毎期一定額を一定期間受け取る場合の現在価値を求める率。
• 償還基金率将来の一定額を積み立てるために毎期必要な額を求める率。
• 開発法分譲を想定して販売総額から費用を控除し価格時点に割り戻して価格を求める手法。
• 積算法基礎価格に期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して積算賃料を求める手法。
• 基礎価格積算法の適用において、賃料の基礎となる元本価値。
• 期待利回り賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に対して期待される純収益の割合。
• 賃貸事例比較法多数の賃貸借等の事例を収集して比準賃料を求める手法。
• 収益分析法企業経営に基づく総収益のうち不動産に帰属する部分を分析して収益賃料を求める手法。
• 差額配分法対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料と実際実質賃料との差額を配分して継続賃料を求める手法。
• 利回り法基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して継続賃料を求める手法。
• スライド法直近合意時点における賃料に変動率を乗じて継続賃料を求める手法。
• 賃貸事例比較法（継続賃料）継続賃料の事例を収集して比準賃料を求める手法。
• 直近合意時点継続賃料において、当事者間で現行賃料を合意した時点。
• 試算価格の調整各手法により求めた試算価格を再吟味し、説得力に係る判断を行って鑑定評価額を決定すること。
• 鑑定評価の基本的事項対象不動産・価格時点・価格または賃料の種類の3つ。
• 対象確定条件鑑定評価の対象とする不動産の範囲や状態を確定するための条件。
• 独立鑑定評価建物等が存する土地について、当該建物等が存しない独立のものとして評価すること。
• 部分鑑定評価不動産が複合不動産である場合に、その構成部分を鑑定評価の対象とすること。
• 併合鑑定評価不動産の併合を前提として、併合後の不動産を単独のものとして評価すること。
• 分割鑑定評価不動産の分割を前提として、分割後の不動産を単独のものとして評価すること。
• 未竣工建物等鑑定評価造成中の土地または建築中の建物について、竣工を前提として評価すること。
• 地域要因又は個別的要因についての想定上の条件設定できるのは、実現性・合法性・関係当事者及び第三者の利益を害するおそれがない場合に限られる。
• 調査範囲等条件価格形成要因の調査範囲に制約がある場合に設定する条件。
• 鑑定評価の手順基本的事項の確定から鑑定評価報告書の作成まで10段階からなる。
• 鑑定評価報告書鑑定評価の成果を記載した文書。鑑定士の責任の所在を明示する。
• 価格等調査ガイドライン鑑定評価に該当しない価格等調査について、業務の依頼目的や範囲を明示するための指針。
• 証券化対象不動産資産流動化法等に基づく証券化の対象となる不動産。各論第3章の適用対象。
• エンジニアリング・レポート証券化対象不動産の物理的調査等をまとめた報告書。
• DCF法の適用の義務証券化対象不動産の評価ではDCF法の適用と収益費用項目の明示が求められる。
• 特定価格を求める場合証券化対象不動産の評価等、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の場合。
• 鑑定評価の三方式原価法（費用性）・取引事例比較法（市場性）・収益還元法（収益性）。
• 費用性その不動産をつくるのにいくらかかるかという観点。原価法の基礎。
• 市場性その不動産がいくらで取引されるかという観点。取引事例比較法の基礎。
• 収益性その不動産がどれだけ稼ぐかという観点。収益還元法の基礎。
• 不動産の効用人間の欲望を満足させる財の能力。価格の三要素のひとつ。
• 相対的稀少性需要に対して供給が相対的に限られていること。価格の三要素のひとつ。
• 有効需要購買力を伴った需要。価格の三要素のひとつ。
• 不動産の特性自然的特性（地理的位置の固定性・不増性・個別性・永続性）と人文的特性（用途の多様性・併合分割の可能性・社会的経済的位置の可変性）。
• 地理的位置の固定性不動産は動かすことができないという自然的特性。
• 不増性土地の総量は増やせないという自然的特性。
• 個別性同じ不動産は二つとないという自然的特性。
• 永続性土地は使用しても摩滅しないという自然的特性。
• 用途の多様性同じ不動産が複数の用途に供されうるという人文的特性。
• 併合及び分割の可能性不動産は併合・分割によって規模や形状を変えうるという人文的特性。
• 社会的及び経済的位置の可変性周辺環境の変化により不動産の位置づけが変わるという人文的特性。
• 不動産の価格の二面性価格は費用・市場・収益の三面から把握されるが、需要と供給の相互作用の結果として形成される。
• 鑑定評価の必要性不動産の適正な価格は、不動産の適正な利用に不可欠であること。
• 鑑定評価の主体不動産鑑定士。実践的な能力と職業倫理を要する。
• 不動産鑑定士の責務良心に従い誠実に不動産の鑑定評価を行い、専門職業家としての社会的信用を傷つけるような行為をしてはならない。

行政法規

• 標準地地価公示において、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において選定される土地。
• 基準地都道府県地価調査において選定される土地。7月1日時点の価格を9月に公表する。
• 正常な価格（地価公示）土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格。
• 公示価格の効力公共事業用地の取得価格の算定の規準となり、また土地の取引を行う者の指標となる。
• 土地鑑定委員会地価公示を行う国土交通省の委員会。委員は7人。
• 鑑定評価員地価公示において標準地の鑑定評価を行う不動産鑑定士。
• 固定資産評価基準市町村が固定資産を評価する際の基準。総務大臣が定める。
• 路線価（相続税）相続税・贈与税の計算のため国税庁が定める道路に面する土地1㎡当たりの価額。
• 固定資産税路線価固定資産税の評価のため市町村が付設する路線価。
• 一物四価公示価格・相続税路線価・固定資産税評価額・実勢価格という4つの価格が併存すること。
• 不動産鑑定業者の登録不動産鑑定業を営もうとする者は、国土交通大臣または知事の登録を受けなければならない。
• 専任の不動産鑑定士事務所ごとに置かなければならない。
• 不動産鑑定士の登録試験に合格し実務修習を修了した者が、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録を受ける。
• 実務修習講義・基本演習・実地演習からなる。修了することで登録が可能となる。
• 欠格事由（鑑定評価法）登録の消除処分を受けた者は、処分の日から3年間は登録を受けられない。
• 鑑定評価等業務不動産の鑑定評価（3条1項）と、それに関連する調査・分析・助言（3条2項）。
• 名義貸しの禁止不動産鑑定士は他人に自己の名義を利用させてはならない。
• 秘密を守る義務正当な理由なく業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
• 都市計画区域一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要がある区域。
• 準都市計画区域都市計画区域外で、そのまま放置すれば将来の整備に支障が生じるおそれのある区域。
• 区域区分都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分すること。線引きともいう。
• 都市施設道路・公園・下水道等、都市計画に定める施設。
• 市街地開発事業土地区画整理事業・市街地再開発事業等。
• 土地区画整理事業換地手法により宅地の利用増進と公共施設の整備を図る事業。
• 換地処分土地区画整理事業において、従前の宅地に代えて換地を定める処分。
• 減歩土地区画整理事業で公共用地や保留地のために宅地面積が減ること。
• 保留地事業費に充てるため換地として定めない土地。
• 市街地再開発事業建築物と公共施設を一体的に整備する事業。第一種と第二種がある。
• 権利変換第一種市街地再開発事業で従前の権利を再開発ビルの床に変換すること。
• 開発行為主として建築物の建築等の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更。
• 建築確認建築物の計画が建築基準関係規定に適合するかの確認。
• 検査済証完了検査に合格した建築物に交付される証書。
• 既存不適格建築物建築時は適法だったが、その後の法改正により現行規定に適合しなくなった建築物。
• 違反建築物建築基準法等に違反して建築された建築物。
• 道路（建築基準法42条）幅員4m以上の道路。1項各号と2項道路（みなし道路）がある。
• 43条但し書き接道義務を満たさない敷地について特定行政庁の許可により建築を認める規定。
• 用途規制用途地域ごとに建築できる建築物の用途を制限すること。
• 日影による中高層建築物の高さの制限冬至日の一定時間、隣地に日影を生じさせないよう高さを制限する。
• 天空率斜線制限に代えて、空の見える割合により適合性を判断する手法。
• 特定行政庁建築主事を置く市町村の長、またはそれ以外の区域では都道府県知事。
• 国土利用計画法の届出一定面積以上の土地取引について、契約後2週間以内に届け出る。
• 注視区域・監視区域地価が急激に上昇するおそれのある区域。事前届出が必要となる。
• 規制区域地価が急激に上昇し、投機的取引が集中する区域。許可制となる。
• 農地転用許可農地を農地以外に転用する場合に必要な許可。4条・5条の別がある。
• 農地の権利移動許可農地の所有権移転等に必要な許可。原則として農業委員会の許可。
• 市街化区域内農地の届出市街化区域内の農地の転用は、許可でなく農業委員会への届出で足りる。
• 生産緑地市街化区域内で農地として保全する地区。指定から30年で買取り申出が可能。
• 保安林水源かん養等の目的で指定される森林。伐採・転用に制限がかかる。
• 宅地建物取引業宅地建物の売買・交換または売買・交換・貸借の代理・媒介を業として行うこと。
• 重要事項説明宅建業者が契約成立前に宅地建物取引士をして行わせる説明。
• 37条書面契約成立後に遅滞なく交付する書面。
• 媒介契約一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類がある。
• クーリング・オフ宅建業者が売主となる場合の、事務所等以外での申込みの撤回。8日以内。
• 手付金等の保全措置宅建業者が売主となる場合、一定額を超える手付金等について保全措置が必要。
• 区分所有権一棟の建物のうち構造上区分された部分を目的とする所有権。
• 専有部分区分所有権の目的たる建物の部分。
• 共用部分専有部分以外の建物の部分。法定共用部分と規約共用部分がある。
• 敷地利用権専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利。
• 分離処分の禁止専有部分と敷地利用権は原則として分離して処分できない。
• 管理組合区分所有者全員で構成される団体。
• 建替え決議区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数による決議。
• 普通借地権借地借家法に基づく通常の借地権。存続期間30年以上。
• 定期借地権契約の更新がない借地権。一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の3種。
• 一般定期借地権存続期間50年以上。更新・建物買取請求をしない特約を書面で定める。
• 事業用定期借地権専ら事業の用に供する建物の所有目的。存続期間10年以上50年未満。公正証書による。
• 建物譲渡特約付借地権30年以上経過後に建物を土地所有者に譲渡する特約付き。
• 普通借家権正当事由がなければ更新拒絶できない建物賃借権。
• 定期借家期間満了により確定的に終了する建物賃貸借。書面による説明が必要。
• 造作買取請求権賃借人が同意を得て付加した造作の買取りを請求できる権利。特約で排除可能。
• 建物買取請求権借地権の存続期間満了時に建物の買取りを請求できる権利。
• 借地条件変更の裁判借地条件の変更等について当事者間で協議が調わない場合の非訟手続。
• 土壌汚染状況調査有害物質使用特定施設の廃止時等に義務づけられる調査。
• 形質変更時要届出区域汚染はあるが健康被害のおそれがない区域。
• 要措置区域健康被害のおそれがあり、汚染の除去等の措置が必要な区域。
• 景観計画区域景観行政団体が景観計画を定めた区域。
• 伝統的建造物群保存地区歴史的な町並みを保存するため市町村が定める地区。
• 風致地区都市の風致を維持するため定める地区。建築行為に許可が必要。
• 津波災害警戒区域津波による人的災害のおそれがある区域。
• 土砂災害警戒区域急傾斜地の崩壊等のおそれがある区域。重要事項説明の対象。
• 浸水想定区域洪水時に浸水が想定される区域。ハザードマップに表示される。

民法

• 物権特定の物を直接支配する排他的な権利。
• 債権特定人に対して一定の行為を請求する権利。
• 所有権法令の制限内で自由にその所有物の使用・収益・処分をする権利。
• 地上権他人の土地において工作物または竹木を所有するためその土地を使用する物権。
• 地役権設定行為で定めた目的に従い他人の土地を自己の土地の便益に供する権利。
• 永小作権小作料を支払って他人の土地で耕作または牧畜をする権利。
• 留置権他人の物の占有者が、その物に関して生じた債権の弁済を受けるまで留置できる権利。
• 先取特権法律の定める特殊な債権について、債務者の財産から優先弁済を受ける権利。
• 質権債権の担保として受け取った物を占有し、優先弁済を受ける権利。
• 抵当権占有を移さずに債務の担保に供された不動産から優先弁済を受ける権利。
• 根抵当権一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度で担保する抵当権。
• 法定地上権土地と建物が同一所有者に属する場合に競売で所有者が分かれたとき成立する地上権。
• 共有複数人が一つの物を持分に応じて所有すること。
• 共有物分割請求各共有者はいつでも共有物の分割を請求できる。
• 登記の対抗力不動産に関する物権変動は登記をしなければ第三者に対抗できない。
• 即時取得動産について、平穏・公然・善意・無過失で占有を始めた者は権利を取得する。
• 取得時効20年（善意無過失なら10年）の占有継続により所有権を取得する。
• 意思表示法律効果の発生を欲する意思を外部に表示する行為。
• 心裡留保表意者が真意でないことを知りながらする意思表示。原則有効。
• 虚偽表示相手方と通じてした虚偽の意思表示。無効だが善意の第三者に対抗できない。
• 錯誤法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要な錯誤による意思表示は取り消しうる。
• 詐欺だまされてした意思表示。取り消しうる。
• 強迫おどされてした意思表示。取り消しうる。
• 代理本人に代わって意思表示をし、その効果が本人に帰属する制度。
• 表見代理代理権がないのに代理権があるかのような外観がある場合に本人が責任を負う制度。
• 無権代理代理権のない者がした代理行為。本人の追認がなければ効力を生じない。
• 債務不履行履行遅滞・履行不能・不完全履行。
• 契約不適合責任引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約に適合しない場合の売主の責任。
• 危険負担契約成立後の当事者の責めに帰することができない事由による履行不能の処理。
• 解除契約の効力を遡及的に消滅させる意思表示。
• 賃貸借当事者の一方が物の使用収益を相手方にさせ、相手方が賃料を支払う契約。
• 敷金賃料債務等を担保する目的で賃借人が交付する金銭。
• 原状回復義務賃借人は通常損耗・経年変化を除き原状に復する義務を負う。
• 相隣関係隣接する土地所有者間の権利義務を調整する規定。
• 囲繞地通行権他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者の通行権。
• 相続被相続人の財産に属した一切の権利義務の承継。
• 遺産分割共同相続人が相続財産を分割すること。
• 遺留分兄弟姉妹以外の相続人に保障される最低限の取り分。
• 配偶者居住権配偶者が被相続人の建物に無償で居住できる権利。2020年施行。

経済学

• 需要曲線価格と需要量の関係を表す右下がりの曲線。
• 供給曲線価格と供給量の関係を表す右上がりの曲線。
• 需要の価格弾力性価格が1%変化したときの需要量の変化率。
• 消費者余剰消費者が支払ってもよい金額と実際の支払額との差。
• 生産者余剰生産者の受取額と機会費用との差。
• 外部経済・外部不経済市場を通さずに他者に及ぶ利益・不利益。
• 公共財非競合性と非排除性をもつ財。
• 限界費用生産を1単位増やしたときの費用の増加分。
• 平均費用総費用を生産量で割った値。
• 規模の経済生産規模の拡大により平均費用が低下すること。
• 完全競争市場多数の売り手と買い手、同質財、情報の完全性、自由参入退出が成り立つ市場。
• 独占売り手が一社である市場。価格支配力を持つ。
• GDP一定期間に国内で生産された付加価値の合計。
• GDPデフレーター名目GDPを実質GDPで割って100を乗じた物価指標。
• 乗数効果独立支出の増加が所得をそれ以上に増加させる効果。
• 限界消費性向所得が1単位増えたときの消費の増加分。
• IS曲線財市場を均衡させる利子率と国民所得の組合せ。
• LM曲線貨幣市場を均衡させる利子率と国民所得の組合せ。
• 流動性のわな利子率が下限に達し金融政策が効かなくなる状態。
• 信用創造銀行の貸出により預金通貨が増加する仕組み。
• フィリップス曲線失業率とインフレ率の間の関係を表す曲線。
• 比較優位機会費用の低い財に特化することで貿易利益が生じるという理論。
• 資産価格のファンダメンタルズ将来収益の割引現在価値により決まる本源的な価値。
• バブル資産価格がファンダメンタルズから乖離して上昇する現象。
• トービンのq企業の市場価値を資本の再取得費用で割った値。1を超えると投資が促される。

会計学

• 取得原価主義資産を取得に要した金額で評価する会計上の考え方。
• 時価主義資産を決算日の時価で評価する考え方。
• 減価償却固定資産の取得原価を耐用年数にわたり費用配分する手続。
• 定額法毎期均等額を償却する方法。
• 定率法期首帳簿価額に一定率を乗じて償却する方法。初期の償却額が大きい。
• 級数法算術級数的に逓減する償却額を計上する方法。
• 生産高比例法資産の利用度に比例して償却する方法。
• 減損会計資産の収益性の低下により投資額の回収が見込めなくなった場合に帳簿価額を減額する会計処理。
• 減損の兆候営業損益の継続的マイナス、経営環境の著しい悪化、市場価格の著しい下落等。
• 使用価値資産の継続的使用と使用後の処分によって生ずると見込まれる将来キャッシュ・フローの現在価値。
• 正味売却価額時価から処分費用見込額を控除した金額。
• 回収可能価額使用価値と正味売却価額のいずれか高い方。
• 賃貸等不動産棚卸資産に分類される不動産以外で、賃貸収益またはキャピタルゲインを目的として保有する不動産。
• 固定資産の減損に係る会計基準減損の認識と測定の手順を定める会計基準。
• リース会計ファイナンス・リースは売買処理、オペレーティング・リースは賃貸借処理が原則。
• のれん企業結合における取得原価が受け入れた純資産を上回る差額。
• 繰延税金資産将来減算一時差異に係る税効果を資産計上したもの。
• 純資産価額方式会社の純資産を基礎として株式の価額を算定する方式。
• DCF法（企業評価）将来のフリー・キャッシュ・フローを割り引いて企業価値を求める方法。
• WACC加重平均資本コスト。負債コストと株主資本コストを資本構成で加重平均する。

その他

• 相続登記の義務化相続を知った日から3年以内に登記申請する義務。2024年4月施行。

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