令和元年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問28
各論第1章A 最重要
借地権及び底地の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 借地権者から借地権設定者へ支払われる一時金のうち、保証金・権利金・譲渡承諾料については借地権価格又は底地価格を構成するが、定期借地権における前払い地代が借地権価格又は底地価格を構成することはない。
(2) 定期借地権及び定期借地権が付着した底地の鑑定評価に当たって、契約満了時において、借地権設定者に対し、更地として返還される場合又は借地上の建物の譲渡が行われる場合があることに留意すべきである。
(3) 借地権の鑑定評価に当たっては、借地権の態様として「契約は書面か口頭か」を考慮すべきであるが、契約が口頭に留まる場合においても、借地契約の効力自体に違いはない。
(4) 借地権の鑑定評価においては、代替可能な他の不動産の賃料の改定の動向及びその程度を判断するとともに、対象となる借地権の契約内容、契約締結の経緯等の検討を行い、将来における賃料改定の実現性とその程度を判断しなければならない。
(5) 底地の価格は、借地期間に対応する経済的利益の現在価値及び借地期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値で構成されるが、定期借地契約により借地期間満了時に借地上の建物を有償で購入する契約内容となっている場合には、借地期間満了時に復帰する建物及びその敷地の現在価値から当該建物買取費用の現在価値を控除する必要がある。
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正解：(1)
解説
【正解 (1)】誤っているのは(1)です。
(1) ×：一時金が借地権価格又は底地価格を構成するか否かは、その名称の如何を問わず、一時金の性格、社会的慣行等を考察して個別に判定することが必要とされています（運用上の留意事項）。定期借地権における前払地代についても、各期の前払地代及び運用益を考慮するものとされており、価格を構成することがないと言い切ることはできません。
(2) ○：定期借地権及びこれが付着した底地の鑑定評価では、契約期間満了時に更地として返還される場合又は借地上の建物の譲渡が行われる場合があることに留意すべきものとされています。
(3) ○：借地権の態様として「契約は書面か口頭か」を考慮すべきものとされていますが、普通借地契約は口頭でも成立し効力に違いはありません。考慮の対象となるのは立証の容易さ等の実際上の差異です。
(4) ○：将来における賃料の改定の実現性とその程度は、借地権の鑑定評価における勘案事項です。
(5) ○：借地期間満了時に建物を有償で買い取る契約内容の場合は、復帰する建物及びその敷地の現在価値から建物買取費用の現在価値を控除する必要があります。
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