令和8年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問1
総論第1章C 標準
「不動産の鑑定評価に関する基本的考察」に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 不動産は、通常、土地とその定着物をいう。
(2) 土地は他の一般の諸財と異なって、地理的位置の固定性、不変性、永続性等を有しており、その利用形態並びにその社会的及び経済的な有用性は、固定的であって硬直的である。
(3) 不動産は、その自然的条件及び人文的条件の全部又は一部を共通にすることによって、他の不動産とともにある地域を構成し、その地域の構成分子としてその地域との間に、依存、補完等の関係に及びその地域内の他の構成分子である不動産との間に協働、代替、競争等の関係にたち、これらの関係を通じてその社会的及び経済的な有用性を発揮するものである。
(4) 不動産が属する地域は、他の地域と区別されるべき特性をそれぞれ有するとともに、他の地域との間の相互関係を通じて、その社会的及び経済的位置を占めるものである。
(5) 不動産鑑定士は、高度な知識と豊富な経験と的確な判断力とが有機的に統一されて、初めて的確な鑑定評価が可能となるのであるから、不断の勉強と研鑽とによってこれを体得し、鑑定評価の進歩改善に努力しなければならない。
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正解：(2)
解説
【正解 (2)】土地の利用形態・有用性（人文的特性）は「可変的」です。「固定的・硬直的」への置換がひっかけです。
(1) ○：不動産は、通常、土地とその定着物をいうとされています（基準総論第1章）。
(2) ×：基準総論第1章は、土地の地理的位置の固定性等（自然的特性）は固定的・硬直的である一方、その利用形態並びに社会的及び経済的な有用性（人文的特性）は可変的であるとしています。有用性まで「固定的であって硬直的」とする本肢は誤りです。
(3) ○：不動産は地域の構成分子として、地域との間に依存・補完等、地域内の他の不動産との間に協働・代替・競争等の関係に立ち、これらを通じて有用性を発揮します（基準総論第1章）。
(4) ○：地域は他の地域との相互関係を通じて社会的・経済的位置を占めるものです（基準総論第1章）。
(5) ○：不動産鑑定士の責務に関する記述のとおりです（基準総論第1章）。
【学習ポイント】総論第1章は「自然的特性＝固定的・硬直的」「人文的特性＝可変的」の対比が頻出です。どちらの説明かを入れ替えるひっかけに注意しましょう。
📖 関連するテキスト：1-1 不動産の概念と鑑定評価の対象（鑑トレの会員ページ）