平成28年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問1

不動産とその価格の特徴に関する次のイからニまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。

イ　土地は自然的特性として個別性（非同質性、非代替性）があるが、所在・地積・形状等の類似する区画がある分譲住宅地に関しては例外的に当該個別性（非同質性、非代替性）は認められない。

ロ　不動産は自然的条件及び人文的条件の全部又は一部を共通にする他の不動産とともに一定の地域を構成し、他の地域と用途や価格等の面で相互に影響を及ぼすものであり、その影響の程度は、当該地域の範囲が狭いほど大きくなる傾向がある。

ハ　不動産の価格と賃料との間には、元本と果実との間に認められる相関関係を認めることができる。この場合の不動産の賃料は、賃貸借契約等に基づき設定された期間について、不動産を使用収益することを基礎として生ずる経済価値を貨幣額で表示したもの（純賃料）を主体とするものである。

ニ　不動産の価格は、過去と将来とにわたる長期的な考慮の下に形成されるものであるが、将来についての予測には限界があることから、不動産の鑑定評価に当たっては、将来についての予測よりも過去からの変動の過程に重点をおいて分析するべきである。