令和4年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問39

【正解 (4)】3つの方法による還元利回りの単純平均は4.2％です。還元利回りを求める方法（留意事項の基本式）に基づく計算問題です。 ①類似の不動産の取引事例との比較から求める方法：4.0％（与件のとおり）。 ②借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法：3.0％×30％＋5.0％×70％＝0.9％＋3.5％＝4.4％（借入金還元利回りと自己資金還元利回りを構成割合で加重平均します）。 ③土地と建物に係る還元利回りから求める方法：3.5％×50％＋4.9％×50％＝1.75％＋2.45％＝4.2％（土地・建物の還元利回りを価格割合で加重平均します）。 単純平均：（4.0％＋4.4％＋4.2％）÷3＝12.6％÷3＝4.2％。 よって(4)の4.2％が正しく、その他の選択肢は誤りです。 【学習ポイント】②③はいずれも「構成割合による加重平均」です。借入金割合30％と自己資金割合70％を逆に掛ける取り違えにだけ注意すれば、確実に得点できる問題です。