令和4年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問40

【正解 (3)】月額実質賃料は902,775円、契約面積250㎡で除して3,611円/㎡です。 実質賃料は「支払賃料＋実質的に賃料に相当する共益費＋預り金的性格の一時金（保証金）の運用益＋賃料の前払的性格の一時金（権利金）の運用益及び償却額」で構成されます（総論第7章、留意事項）。 ・月額支払賃料：750,000円 ・共益費のうち実質的に賃料に相当する部分：125,000円（375,000円全額ではない点に注意） ・保証金（支払賃料1ヵ月分＝750,000円、全額返還・無利息）の運用益：750,000円×2％÷12＝1,250円/月 ・権利金（支払賃料2ヵ月分＝1,500,000円、返還されない）の運用益及び償却額：1,500,000円×0.2122（5年・2％の年賦償還率）÷12＝26,525円/月 ・合計：750,000＋125,000＋1,250＋26,525＝902,775円/月 → 902,775円÷250㎡＝3,611円/㎡ よって(3)が正解です。(1)は一時金を無視した場合、(2)は保証金の運用益のみ加算した場合の金額に相当し、いずれも誤りです。 【学習ポイント】保証金（返還あり）＝運用益のみ、権利金（返還なし）＝運用益及び償却額（年賦償還率を乗じる）という一時金の性格による処理の違いが最大のポイントです。