令和4年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問7
総論第3章B 重要
建物に関する個別的要因について、次の記述のうち誤っているものはどれか。
(1) 建物の個別的要因として「建物の性能」があるが、鉄骨鉄筋コンクリート造の堅固建物であっても、現行の建築基準法に基づくいわゆる新耐震基準を満たしているとは言えないこともある。
(2) 建物の個別的要因として「維持管理の状態」があるが、維持管理の状態の良否は、現在の建物の減価の度合いに影響を与えるが、将来見込まれる修繕費用には影響を与えない。
(3) 住宅において特に留意すべき個別的要因としては、屋根、外壁、基礎、床、内装、間取り、台所・浴室・便所等の給排水設備・衛生設備の状況等がある。
(4) 事務所ビルにおいて留意すべき個別的要因としては、基準階床面積、天井高、床荷重、情報通信対応設備の状況等がある。
(5) 大規模で機能性が高い物流施設の場合は、物流施設において留意する個別的要因のほか、梱包、仕分け、流通加工、配送等の機能に応じた設備や、各階への乗入を可能とする自走式車路の有無等に留意が必要である。
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正解：(2)
解説
【正解 (2)】維持管理の状態は、現在の減価の度合いのみならず将来見込まれる修繕費用にも影響を与えます。
(1) ○：鉄骨鉄筋コンクリート造の堅固建物であっても、建築年次等によっては新耐震基準を満たしているとはいえないことがあります（総論第3章、留意事項）。
(2) ×：維持管理の状態の良否は、現在の建物の減価の度合いに影響するだけでなく、将来見込まれる修繕費用等にも影響を与えるため、「影響を与えない」とする点が誤りです（総論第3章、留意事項）。
(3) ○：住宅において特に留意すべき個別的要因の例示（屋根、外壁、基礎、床、内装、間取り、給排水・衛生設備の状況等）のとおりです（留意事項）。
(4) ○：事務所ビルにおいて留意すべき個別的要因の例示（基準階床面積、天井高、床荷重、情報通信対応設備の状況等）のとおりです（留意事項）。
(5) ○：大規模で機能性が高い物流施設では、梱包・仕分け・流通加工・配送等の機能に応じた設備や自走式車路の有無等にも留意が必要です（留意事項）。
【学習ポイント】「Ａには影響するがＢには影響しない」と影響範囲を限定する記述は誤りの定番パターンです。
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