令和4年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問6
総論第3章B 重要
地域要因に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格形成に全般的な影響を与える要因をいい、不動産の鑑定評価上、その地域は用途的観点から分類されることが最も適切である。
(2) 地域要因について想定上の条件を設定することが妥当と認められる場合は、計画及び諸規則の変更、改廃に権能を持つ公的機関の設定する事項に主として限られる。
(3) 住宅地域の地域要因のうち、情報通信基盤の整備の状態は、特に生活利便性に大きな影響を与えつつある要因のひとつである。
(4) 商業地域には商業地域特有の地域要因があり、日照、温度、湿度、風向等の気象の状態は商業地域の地域要因ではない。
(5) ある種別の地域から他の種別への地域へと転換し、又は移行しつつある地域内の土地については、特に周辺地域の地域要因の変化の推移、動向がそれらの土地の変化の動向予測にあたって有効な資料になる。
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正解：(4)
解説
【正解 (4)】日照、温度、湿度、風向等の気象の状態は商業地域の地域要因にも掲げられており、「商業地域の地域要因ではない」とする点が誤りです。
(1) ○：地域要因の定義のとおりであり、鑑定評価上、地域は用途的観点から分類することが最も適切です（総論第3章、総論第6章）。
(2) ○：地域要因について想定上の条件を設定することが妥当と認められるのは、計画及び諸規制の変更、改廃に権能を持つ公的機関の設定する事項に主として限られます（総論第5章、留意事項）。
(3) ○：住宅地域では、情報通信基盤の整備の状態が生活利便性に大きな影響を与えつつある要因とされています（総論第3章）。
(4) ×：気象の状態は住宅地域に限らず商業地域の地域要因としても掲げられています（総論第3章）。
(5) ○：転換・移行しつつある地域内の土地については、周辺地域の地域要因の変化の推移・動向が変化の動向予測に有効な資料となります（総論第3章、留意事項）。
【学習ポイント】「〜は○○地域の要因ではない」と例示列挙を否定する記述は、基準の列挙を正確に覚えているかを試す形式です。地域種別ごとの要因列挙を横断比較しておきましょう。【要確認】
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