令和7年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問1
総論第1章C 標準
不動産とその価格の特徴に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 不動産は、その土地の持つ諸特性に照応する特定の自然的条件及び人文的条件を与件として利用され、その社会的及び経済的な有用性を発揮するものである。そして、これらの諸条件の変化に伴って、土地そのものだけではなく、それを基盤とする不動産の利用形態並びにその社会的及び経済的な有用性は変化する。
(2) 一般に、交換の対価としての不動産の経済価値は価格として表示されるが、市場性を有しない不動産についても、その利用現況等を前提とした価格を求める場合がある。
(3) 不動産の価格は、その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価又は経済的利益の対価であり、また、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、それぞれの権利利益について、相互関係なくその価格が形成され得る。
(4) 不動産の属する地域は固定的なものではなくて、常に変化の過程にあるものであるから、不動産の利用形態が最適なものであるかどうか、仮に現在最適なものであっても、時の経過に伴ってこれを持続できるかどうか、これらは常に検討されなければならない。
(5) 不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、このような取引価格等から不動産の適正な価格を見出すためには、不動産鑑定士による鑑定評価活動が必要となる。
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正解：(3)
解説
【正解 (3)】二つ以上の権利利益は「相互関係なく」ではなく、それぞれについて価格が形成され得るとする点がひっかけです。
(1) ○：不動産は自然的条件及び人文的条件を与件として利用され、諸条件の変化に伴い利用形態や社会的・経済的な有用性も変化します（基準総論第1章）。
(2) ○：市場性を有しない不動産についても、その利用現況等を前提とした価格（特殊価格）を求める場合があります（基準総論第1章・第5章）。
(3) ×：基準は、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、それぞれの権利利益について「その価格が形成され得る」としています。「相互関係なく」価格が形成されるという記述は基準になく、誤りです（基準総論第1章）。
(4) ○：不動産の属する地域は固定的でなく常に変化の過程にあるため、利用形態の最適性とその持続可能性は常に検討されなければなりません（基準総論第1章）。
(5) ○：現実の取引価格等は個別的事情に左右されがちであるため、適正な価格を見出すには不動産鑑定士による鑑定評価活動が必要となります（基準総論第1章）。
【学習ポイント】基準の原文に「相互関係なく」等の否定語を挿入する改変が典型的なひっかけです。総論第1章の頻出フレーズは言い回しごと押さえましょう。
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