平成29年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問21

【正解 (3)】誤っているのはロ・ハ・ニです。 ロ ×：事業用不動産とは、ホテル、ゴルフ場、病院、有料老人ホーム等、その不動産を用いた事業の収益が価格形成の中心となる不動産をいいます。運営事業者に賃貸されている場合であっても、事業の収益力が賃料水準を規定する以上、事業用不動産としての分析が必要です。賃貸借に供されていれば事業用不動産に該当しない、というものではありません。 ハ ×：過年度実績値及び計画値は重要な資料ですが、それのみに依拠することはできません。運営事業者固有の事情が含まれている可能性があるため、市場における競争力、同種施設の水準等と照らして検証する必要があります。 ニ ×：シティホテルとビジネスホテルは、宿泊単価、稼働率、宴会・料飲部門の有無、必要な設備投資など事業の特性と収支の内容が大きく異なります。同じホテル事業でも一括りにはできません。 イ ○：事業用不動産には宿泊施設のほか、レジャー施設、医療・福祉施設が含まれます。 ホ ○：運営事業者が通常よりも優れた能力を有することで生じた超過収益は、原則としてその事業者に帰属しますが、立地等の不動産側の要因に由来する部分は不動産に帰属します。その一部が不動産に帰属する場合があります。