令和2年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問40

【正解 (4)】差額配分法により継続賃料を求める計算問題です。 ① 対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料を、指定された重視の比率2：2：1で加重平均して求めます。 　（積算賃料120万円×2＋比準賃料110万円×2＋賃貸事業分析法による試算賃料130万円×1）÷（2＋2＋1） 　＝（240＋220＋130）÷5＝590÷5＝118万円 ② 賃料差額を求めます。 　118万円－実際実質賃料100万円＝18万円 ③ 差額のうち貸主（賃貸人）に帰属する部分を判定します。 　18万円×2/3＝12万円 ④ 実際実質賃料に加算します。 　100万円＋12万円＝112万円 したがって(4)が正解です。差額の全部を加算すると118万円となり、差額配分法の趣旨（差額のうち賃貸人等に帰属する部分だけを反映させる）から外れます。加重平均の分母を3としない点、実際実質賃料に「加算」する点の2つが計算上の要注意箇所です。