令和2年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問39

【正解 (2)】土地残余法により更地の収益価格を求める計算問題です。 手順は、①複合不動産の償却前純収益を求める、②建物等に帰属する純収益を控除して土地に帰属する純収益を求める、③土地の還元利回りで還元する、の3段階です。 ① 償却前純収益＝総収益36,000,000円－総費用6,000,000円＝30,000,000円 　総費用に減価償却費が含まれていないため、この純収益は償却前のものです。設問の減価償却費5,000,000円は控除しません。 ② 建物等に帰属する純収益＝初期投資額200,000,000円×償却前の純収益に対応する建物等の還元利回り7.0％＝14,000,000円 　利回りが「償却前の純収益に対応する」ものである以上、乗じる純収益も償却前でなければ整合しません。 ③ 土地に帰属する純収益＝30,000,000円－14,000,000円＝16,000,000円 　土地の収益価格＝16,000,000円÷4.0％＝400,000,000円 　単価＝400,000,000円÷500㎡＝800,000円/㎡＝800千円/㎡ したがって(2)が正解です。減価償却費5,000,000円を控除して25,000,000円から出発すると誤った選択肢に誘導されます。償却前・償却後の対応関係を最初に確認してください。