令和4年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問15

【正解 (3)】誤りはロ・ハです。 イ ○：価格形成要因は常に変動の過程にあるため、変動に伴い対象不動産の使用方法が変化する可能性を勘案して最有効使用を判定します（総論第4章、総論第6章）。 ロ ×：建物及びその敷地の最有効使用の判定に当たっては、まずその敷地の更地としての最有効使用を判定するものとされており、「判定しない場合がある」とする点が誤りです（総論第6章、留意事項）。 ハ ×：現実の建物の用途・規模等が更地としての最有効使用と異なる場合でも、建物の取壊しが最有効使用となるとは限らず、現況の建物の利用継続が最有効使用となることもあります。更地価格から取壊し費用を控除した価格が直ちに鑑定評価額となるわけではありません（総論第6章、各論第1章）。 ニ ○：最有効使用の判定に当たっては、使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法であることに留意します（総論第6章、留意事項）。 ホ ○：地域要因の変動予測を前提とする最有効使用の判定では、変動の時期及び具体的内容についての実現の蓋然性が高いことが認められなければなりません（留意事項）。 【学習ポイント】建物及びその敷地の最有効使用は「更地としての最有効使用の判定が出発点」。取壊しか継続利用かは、取壊し費用と価値増分の比較で決まります。