令和6年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問1

【正解 (3)】誤りはロとホ。土地の特性の分類と価格の性質を問う基本問題です。 イ ○：用途の多様性（用途の競合、転換及び併存の可能性）は土地の人文的特性であり、土地の価格は前提とする用途によって決定され、用途は価格を主要な指標として決定されます（基準総論第1章）。 ロ ×：併合及び分割の可能性は自然的特性ではなく人文的特性です（基準総論第1章）。 ハ ○：永続性（不変性）は土地の自然的特性です。老朽化した建物が存する場合、いわゆる建付減価として敷地の経済価値を低下させることがあります。 ニ ○：不動産は自然的条件及び人文的条件の全部又は一部を共通にすることにより他の不動産とともに地域を構成し、地域内の不動産との間には協働等の関係があります（基準総論第1章）。 ホ ×：不動産の価格（又は賃料）は「過去と将来と」にわたる長期的な考慮の下に形成され、「昨日の展開であり、明日を反映するもの」です。「過去と現在」「今日を反映」とする点が誤りです（基準総論第1章）。 【学習ポイント】自然的特性（地理的位置の固定性、不動性、永続性、不増性、個別性等）と人文的特性（用途の多様性、併合及び分割の可能性、社会的及び経済的位置の可変性）の振り分けは頻出です。「昨日の展開であり、明日を反映」のフレーズはそのまま暗記しましょう。