令和8年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問20

【正解 (5)】還元利回りを低下させる可能性があるのはハとホです。還元利回りは金利水準とリスクプレミアムを反映します。 イ ×（上昇要因）：国債利回り・調達金利の上昇は投資家の要求利回りを引き上げ、還元利回りの上昇要因です。 ロ ×（上昇要因）：競合物件の出現による収益予測の不確実性の高まりは、リスクプレミアムを増加させ利回りを上昇させます。 ハ ○（低下要因）：賃貸需要の高まりは不動産への投資需要・価格の上昇圧力となり、還元利回りの低下要因となり得ます。 ニ ×（上昇要因）：修繕更新費用の増加見込みは将来の費用負担リスクの増加であり、利回りを低下させる事象ではありません。 ホ ○（低下要因）：大規模修繕完了直後で選好性が高まることは、物件リスクの低下・市場性の向上を通じて利回りの低下要因となり得ます。 【学習ポイント】還元利回り＝金利水準＋リスクプレミアムのイメージで、「リスク・不確実性が下がる、需要が強まる＝利回り低下」と整理すれば機械的に解けます（基準総論第7章）。