令和8年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問19

【正解 (4)】誤っているものはロとホです。収益還元法の適用範囲が論点です。 イ ○：顧客及び従業員の交通手段の状態、商品の搬入・搬出の利便性、当該地域の経営者の創意と資力等は商業地域の地域要因の例示のとおりです（基準総論第3章）。 ロ ×：売上に連動して支払賃料が決定される契約であっても、将来の売上を適切に予測して鑑定評価を行うことは可能です。「鑑定評価を行うことは認められていない」とする点が誤りです。 ハ ○：ＤＣＦ法で保有期間満了時の売却を想定する場合には復帰価格の査定で売却費用を控除しますが、直接還元法では当該費用を直接控除するものではありません（基準各論第3章・留意事項）。 ニ ○：賃借人が自己の負担で賃借している隣接駐車場用地の賃借料は賃借人側の事業費用であり、対象不動産の収益価格査定上の費用に計上する必要はありません。 ホ ×：貸家及びその敷地では収益価格を標準として鑑定評価額を決定しますが、ＤＣＦ法の適用が義務づけられるのは証券化対象不動産の場合であり、本件では直接還元法によることもできます（基準各論第3章）。 【学習ポイント】「ＤＣＦ法の適用義務＝証券化対象不動産のみ」を軸に、義務化の範囲を広げる肢を切りましょう。