平成27年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問16
総論第6章B 重要
個別分析に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
(1) 地域要因が変動する予測を前提とした最有効使用の判定に当たっては、予測の限界を踏まえ、鑑定評価を行う時点で一般的に収集可能かつ信頼できる情報に基づき、地域要因の変動の時期及び具体的内容についての実現の蓋然性の高いことが認められなければならない。
(2) 現実の建物を取壊しの上、更地化することが最有効使用と認められる貸家及びその敷地の鑑定評価額は、現実の建物の用途等を継続する場合の経済価値から、建物の取壊し費用や賃借人の立ち退きに要する費用等を控除して求める。
(3) 不動産の最有効使用の判定に当たっては、鑑定評価の依頼者が採用するであろうと考えられる使用方法に留意すべきである。
(4) 現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致していない場合の建物及びその敷地の最有効使用は、既存建物を取り壊し、更地化することと判定すべきである。
(5) 対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度を把握するに当たっては、同一用途の不動産の供給の中心となっている価格帯及び主たる供給者の属性に留意すべきである。
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正解：(1)
解説
【正解 (1)】正しいのは(1)です。
(1) ○：運用上の留意事項Ⅳ2（2）①の原文どおりです。将来予測を最有効使用の前提とするには、実現の蓋然性が高いことが求められます。
(2) ×：取壊し・更地化が最有効使用と認められる場合、評価額は「更地としての価格」から取壊し費用や立退き費用等を控除して求めます。継続する場合の経済価値から控除するのではありません。継続する場合の経済価値は、取壊しを想定した経済価値と比較考量するために用いるものです。
(3) ×：留意すべきは「良識と通常の使用能力を持つ人が採用するであろうと考えられる使用方法」です。依頼者の主観的な意向で最有効使用が決まるわけではありません。
(4) ×：更地としての最有効使用と現実の建物の用途が一致していなくても、取壊し費用や賃借人の立退き費用、逸失利益等を勘案すると継続利用のほうが経済価値が高い場合があります。「取り壊し、更地化することと判定すべき」と断ずるのは誤りです。
(5) ×：留意事項が掲げるのは「同一用途の不動産の需要の中心となっている価格帯及び主たる需要者の属性」です。供給側ではなく需要側の観点である点が問われています。
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