平成27年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問32

【正解 (2)】正しいのはニ・ホの２つです。 ニ ○：開発法では販売総額から投下資本を控除して価格を求めます。大規模開発は工期が長く、分譲時期の住宅市況が販売総額を左右するため、将来動向の勘案が必要です。 ホ ○：開発法では法令上許容される容積率等を前提に開発計画・事業実施計画を想定します。取引事例比較法で採用する事例も、同様に規模や許容容積の観点から対象不動産と比較可能なものを選ぶ必要があります。 イ ×：開発法における投下資本は建築費が中心であり、建築費の変動は販売総額から控除される額を通じて土地価格に直接影響します。土地の評価だから建築費は関係ないという理解は誤りです。 ロ ×：デベロッパーが需要者であっても、その購入判断は分譲マンションの販売可能価格に基づきます。販売価格は周辺の所得水準に左右されるため、考慮が必要です。 ハ ×：最有効使用が高層分譲マンションの敷地と判定されているのですから、開発法もその想定に基づいて適用します。周辺に戸建住宅が多いというだけで区画割りを想定しなければならないわけではありません。