平成27年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問31

【正解 (3)】誤っているのはイ・ハ・ホです。 イ ×：建付地の鑑定評価は「建物等と一体として継続使用することが合理的である場合」に、その敷地について部分鑑定評価をするものです。建物を取り壊すことが妥当と判断される場面は、そもそも建付地としての評価の対象外であり、独立鑑定評価（更地としての評価）や建物及びその敷地の評価の問題となります。 ハ ×：建付地の価格は更地の価格をもとに、更地としての最有効使用との格差や更地化の難易の程度を考慮して求めますが、建付増価が生じる場合には更地価格を上回ることがあります（既存不適格建築物が存する場合など）。「上回ることはない」と言い切る点が誤りです。 ホ ×：建付地の土地残余法は、現に存する建物を前提として得られる純収益に基づいて適用します。更地としての最有効使用の建物を想定するのは更地の評価の場合です。建付地は現状を所与とする評価だという原則と矛盾します。 ロ ○：建付地とは、建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該宅地をいい、自用の建物等及びその敷地の敷地部分に当たります。 ニ ○：配分法を適用する事例は、敷地と建物等との適応の状態が対象不動産と同程度のものを選ぶ必要があります。適応の状態が異なると建付減価の程度が異なり、配分の結果が歪みます。