平成27年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問35
各論第3章A 最重要
証券化対象不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
(1) エンジニアリング・レポート（以下この問において「ER」という。）とは、建築物、設備等及び環境に関する専門的知識を有する者が行った証券化対象不動産の状況に関する調査報告書であり、証券化対象不動産の鑑定評価に精通した不動産鑑定士が作成するのが一般的である。
(2) 証券化対象不動産の鑑定評価においては、依頼者又は依頼者が指定した者の立会いの下、対象不動産の内覧を含む実地調査が必要であり、実地調査を行った範囲は鑑定評価報告書に記載しなければならない。
(3) ERは鑑定評価に十分活用できる内容となるように作成されているため、不動産鑑定士はERの内容についての分析や妥当性の判断を行うことなく、ERを鑑定評価に活用することができる。
(4) 処理計画の作成に当たって、ERの入手が複数回行われた場合、ERの最終版のみに係る確認及び記録が必要であり、途中経過の記録は要しない。
(5) 実地調査を行った不動産鑑定士の氏名は鑑定評価報告書に記載しなければならないが、対象不動産の管理者の氏名及び職業は鑑定評価報告書に記載する必要はない。
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正解：(2)
解説
【正解 (2)】正しいのは(2)です。
(2) ○：証券化対象不動産の鑑定評価では、原則として依頼者又は依頼者が指定した者の立会いの下で内覧を含む実地調査を行い、実地調査を行った範囲を鑑定評価報告書に記載しなければなりません。内覧を行わなかった場合はその理由も記載します。
(1) ×：ERは、建築物・設備・環境に関する専門的知識を有する者（建築士、環境調査の専門家等）が作成する調査報告書です。不動産鑑定士が作成するものではありません。鑑定士はこれを活用する側です。
(3) ×：不動産鑑定士は、ERの内容について自ら分析し、その妥当性を判断したうえで活用しなければなりません。専門家の調査結果であっても、鵜呑みにすることは許されません。
(4) ×：ERの入手が複数回行われた場合には、各回の入手時期・内容を含め、確認及び記録が必要です。途中の版から最終版への変更経緯は、評価の透明性を確保するうえで重要です。
(5) ×：実地調査に係る記載事項には、実地調査を行った不動産鑑定士の氏名のほか、立会人の氏名及び職業（対象不動産との関係を含む）も含まれます。
📖 関連するテキスト：42-1 各論第3章の全体像と証券化対象不動産の意義（鑑トレの会員ページ）