平成30年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問21

【正解 (5)】割引率を求める方法に関する空欄補充です。 イ「10年物国債の利回り」：比較の対象となる金融資産の利回りとしては、一般に10年物国債の利回りが用いられます。長期の運用を前提とする不動産投資と期間の対応が取りやすいためです。 ロ「危険性」・ハ「非流動性」・ニ「困難性」：不動産の個別性として加味されるものは、投資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性の4つです。 ホ「賃貸経営管理」：管理の困難性の説明として、賃貸経営管理について専門的な知識と経験を必要とし、管理の良否によって得られる収益が異なることが挙げられています。 説明文の後半は4つの個別性に順に対応しています。すなわち、自然災害等による価値変動の可能性が「危険性」、適切な買い手が見つかるとは限らないことが「非流動性」、賃貸経営管理に知識と経験を要することが「管理の困難性」、土地は一般に滅失しないことが「資産としての安全性」です。前三者は割引率を上げる要因、最後の一つは下げる要因である点も押さえてください。