平成30年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問37
各論第3章A 最重要
証券化対象不動産に関する鑑定評価においてＤＣＦ法を適用する際の収益費用項目に関する次の記述のうち、適切なものはどれか。
(1) 借地権付建物（建物は貸家）の物流施設の鑑定評価において、借地人が土地所有者に預り金的性格を有する一時金を預託していたので、預託により喪失される運用益相当額を査定し、運営費用のその他費用の項目に計上した。
(2) 借地権付建物（建物は貸家）のオフィスビルの鑑定評価において、依頼者から入手した建物・償却資産に係る固定資産税、建物に係る都市計画税の資料を精査し各税額を査定の上、運営費用の公租公課の項目に計上した。
(3) 賃貸住宅の鑑定評価において、賃借人が退去する際の原状回復費用の発生が見込まれるため、過去の実績、賃貸借契約内容等を勘案し、賃貸人が負担する費用相当額を査定の上、運営費用の維持管理費の項目に計上した。
(4) 賃貸住宅の鑑定評価において、過去の実績、当該地域の賃貸借の契約慣行から、契約締結時に賃料の前払い的性格を有する一時金である礼金の授受が見込まれるため、その運用益及び償却額を運営収益のその他収入の項目に計上した。
(5) 貸家及びその敷地のオフィスビルの鑑定評価において、実地調査で共用部分であるリフレッシュルームに自動販売機が設置されていることが判明したため、当該施設設置料等に係る資料の提示を依頼者に求め、当該収入を査定の上、運営収益の共益費収入の項目に計上した。
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正解：(2)
解説
【正解 (2)】適切なのは(2)です。
(2) ○：借地権付建物の場合、土地の固定資産税・都市計画税は土地所有者が負担するため計上せず、建物及び償却資産に係る固定資産税、建物に係る都市計画税を運営費用の公租公課に計上します。対象不動産の権利の態様に応じて計上範囲が変わる点が要点です。
(1) ×：預り金的性格を有する一時金に係る運用益は「一時金の運用益」の項目で扱うものであり、運営費用のその他費用に計上するものではありません。
(3) ×：賃借人の退去に伴い賃貸人が負担する原状回復費用は、テナント入替に伴って発生する費用としてその他費用等に計上すべきものであり、日常的な維持管理費とは性格が異なります。
(4) ×：礼金は賃料の前払的性格を有する一時金であり、その運用益及び償却額は「一時金の運用益」の項目に計上します。その他収入ではありません。
(5) ×：自動販売機の施設設置料は、共用部分を利用させることによる付随的収入であり「その他収入」に計上します。共益費収入は賃借人から徴収する共用部分の維持管理費相当額です。
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