平成30年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問38

証券化対象不動産の評価におけるＤＣＦ法の収益費用項目に関する次のイからホまでの記述のうち、適切なものをすべて掲げた組合せはどれか。

イ　賃貸借契約書によると、保証金100 万円について、契約期間中は無利息で賃借人から賃貸人へ預託されるものであり、価格時点からちょうど２年後の契約終了時には、そのうち10 ％が償却され、残額が返還されるものと記載されている。このとき、２年度に10 万円を「その他収入」に計上し、１～２年度の各「一時金の運用益」に運用利回りを0.1 ％と判断のうえ各0.1 万円を計上した。

ロ　価格時点において対象オフィスビルの貸室は満室稼働であり、契約締結の経緯や契約内容等を踏まえると、今後３年程度は退去しないものと想定される。一方、駐車場の稼働率は30 ％と低位である。外部のテナントへ賃貸借できるような建物構造ではないため、今後３年間の駐車場稼働率を30 ％で推移するものと想定した。

ハ　プロパティマネジメント（ＰＭ）は、広義には、ビルメンテナンス（ＢＭ）やコンストラクションマネジメント（ＣＭ）及びリーシングマネジメント（ＬＭ）を含むものであり、維持管理費やテナント募集費用等にも横断・重複する場合もある。したがって、ＰＭフィーの計上においては、対象となる業務範囲を確認し、他の費用項目との整合性を確保する必要がある。

ニ　土地に関する固定資産税・都市計画税について、初年度については実額を計上したが、次年度以降については、地価公示地等の公的価格の推移や各種軽減措置等を考慮の上、予測した数値を計上した。

ホ　依頼者から受領した対象不動産の収支実績表には信託報酬及び減価償却費の費用計上があったが、鑑定評価ではＤＣＦ法における収益費用項目として計上しなかった。同様に、直接還元法においても計上しなかった。