令和5年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問27

【正解 (1)】宅地見込地の鑑定評価の出題で、誤りはイとニです。 イ ×：転換後・造成後の更地の価格から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除した額について、当該宅地見込地の「熟成度に応じて適切に修正した価格」とする必要があります。この熟成度修正を欠く点が誤りです（基準各論第1章）。 ロ ○：宅地見込地の鑑定評価に当たっては、都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度を特に勘案するものとされています。 ハ ○：「当該宅地見込地の宅地化を助長し、又は阻害している行政上の措置又は規制」は、総合的に勘案すべき事項として挙げられています。 ニ ×：勘案事項として挙げられているのは「造成の難易及びその必要の程度」「造成後における宅地としての有効利用度」であり、「造成前における土地としての有効利用度」ではありません。 ホ ○：熟成度の低い宅地見込地は、比準価格を標準とし、転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考量して決定します。 【学習ポイント】宅地見込地の控除方式は「熟成度に応じた修正」がセットです。「造成前／造成後」の語句の入替えにも注意しましょう。