令和7年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問12

【正解 (2)】正しいのはイとニ。市場の特性の把握に関する留意事項の細部が問われています。 イ ○：同一需給圏における市場参加者の属性及び行動並びに市場の需給動向を的確に把握すべきとする基準総論第6章の記述のとおりです。 ロ ×：留意事項（総論第6章関係）は、業務用不動産の場合の市場参加者の属性について「主たる需要者層及び供給者層の業種、業態、法人か個人かの別並びに需要者の存する地域的な範囲」に留意すべきとしています。供給者層を挙げること自体は誤りではなく、末尾を「供給者の存する地域的な範囲」とした点（正しくは「需要者の存する地域的な範囲」）のみが誤りです。 ハ ×：通勤・通学の利便性や居住環境に着目して意思決定が行われると把握された場合は、快適性・利便性を重視して価格が形成されると考えられます。収益性重視とする点が誤りです（留意事項）。 ニ ○：同一需給圏内に存し、用途、規模、品等等が対象不動産と類似する不動産に係る需給の推移及び動向に留意すべきとする留意事項のとおりです。 ホ ×：販売中の不動産の状況は需給動向把握の重要な手掛かりであり、不動産業者への聴聞等も必要です（留意事項）。 【学習ポイント】市場参加者の属性は「需要者層及び供給者層」の両方について業種・業態・法人か個人かの別を把握する一方、地域的な範囲は「需要者」についてのみ留意する、という非対称な書きぶりが狙われます（居住用不動産では年齢・家族構成・所得水準）。価格形成の着眼点（快適性・利便性／収益性）の入替えとあわせて注意しましょう。