令和7年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問11

【正解 (4)】正しいのはロとホ。同一需給圏の定義と用途別の範囲の傾向が問われています。 イ ×：同一需給圏内の類似地域は、近隣地域と類似する特性を有する同一需給圏内の地域であり、「近隣地域に隣接する」ことは要件ではありません（基準総論第6章）。 ロ ○：住宅地の同一需給圏は地縁的選好性により地域的範囲が狭められる傾向があり、地域の名声、品位等による選好性の強さが範囲に特に影響を与える場合があります（基準総論第6章・留意事項）。 ハ ×：高度商業地の同一需給圏が広域的な商業背後地を基礎に成り立つ商業収益に関する代替性の及ぶ範囲に一致する傾向があるという前段は正しいですが、「地縁的選好性により範囲が狭められる」のは住宅地に関する記述であり、高度商業地には当てはまりません（基準総論第6章）。 ニ ×：「製品の生産及び販売に関する費用の経済性に関して代替性を有する地域的範囲」は工業地一般の記述です。大工場地（臨海部の大工場地等）の同一需給圏は、全国的な広域圏にわたる傾向があります（基準総論第6章）。 ホ ○：建物及びその敷地の同一需給圏は、一体としての用途、規模、品等等によっては代替関係にある不動産の存する範囲が異なるため、敷地の用途に応じた同一需給圏の範囲と一致しない場合があります（基準総論第6章）。 【学習ポイント】同一需給圏の用途別の傾向（住宅地＝通勤圏・地縁的選好性、商業地＝商業収益の代替性、工業地＝費用の経済性・大工場地は全国規模）の記述を相互に入れ替えるのが定番のひっかけです。