令和7年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問13

【正解 (2)】正しいのはイとニ。個別分析の定義と最有効使用の判定の留意点が問われています。 イ ○：個別分析の定義（個別的要因が利用形態と価格形成に持つ影響力を分析して最有効使用を判定すること）のとおりです（基準総論第6章）。 ロ ×：現実の建物の用途等が更地としての最有効使用と異なる場合でも、現実の用途等を継続する場合の経済価値と、取壊し・用途変更等を行う場合の経済価値を十分比較考量して判定すべきであり、直ちに取壊し等を最有効使用と判定するわけではありません（基準総論第6章）。 ハ ×：最有効使用の判定に当たっては「効用を十分に発揮し得る時点が予測し得ない将来でないこと」に留意すべきとされており、価格時点において現に効用を十分に発揮している使用方法であることまでは要求されません（基準総論第6章）。 ニ ○：取壊し・用途変更等を想定する場合には、その後の競争力を踏まえた収益変動予測の不確実性、期間中の逸失利益の程度等に留意すべきです（基準総論第6章・留意事項）。 ホ ×：建物取壊しが最有効使用と判定される場合でも、その判定に至るには建物の状態等に係る個別的要因の分析が必要であり、解体費見積書の活用により分析を省略できるものではありません（基準総論第6章）。 【学習ポイント】最有効使用の判定の留意点（通常の使用能力を持つ人による使用・使用収益の持続性・効用発揮時点）は言い回しの微修正で問われます。「省略できる」型の肢は原則誤りです。