令和7年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問36
各論第3章A 最重要
証券化対象不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、下記において不動産鑑定評価基準各論第３章については、「各論第３章」という。
(1) 証券化対象不動産の鑑定評価は、各論第３章の定めるところに従って行わなければならない。この場合において、鑑定評価報告書にその旨を記載しなければならない。
(2) 証券化対象不動産の鑑定評価書については、依頼者及び証券化対象不動産に係る利害関係者その他の者がその内容を容易に把握・比較することができるようにするため、鑑定評価報告書の記載方法等を工夫し、及び鑑定評価に活用した資料等を明示することができるようにするなど説明責任が十分に果たされるものとしなければならない。
(3) 証券化対象不動産以外の不動産の鑑定評価を行う場合にあっても、投資用不動産の鑑定評価を行う場合は、各論第３章の定めるところに従って鑑定評価を行わなければならない。
(4) 不動産鑑定士は、証券化対象不動産の鑑定評価の依頼者のみならず広範な投資家等に重大な影響を及ぼすことを考慮するとともに、不動産鑑定評価制度に対する社会的信頼性の確保等について重要な責任を有していることを認識し、証券化対象不動産の鑑定評価の手順について常に最大限の配慮を行いつつ、鑑定評価を行わなければならない。
(5) 各論第３章には、依頼者の証券化関係者との関係について記載する旨が定められているが、不動産鑑定士の対象不動産に関する利害関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及び内容についても、鑑定評価報告書に記載する必要があることに留意しなければならない。
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正解：(3)
解説
【正解 (3)】各論第3章の適用が義務づけられるのは証券化対象不動産の鑑定評価であり、それ以外の投資用不動産に適用義務はありません。
(1) ○：証券化対象不動産の鑑定評価は各論第3章の定めるところに従って行わなければならず、その旨を鑑定評価報告書に記載しなければなりません（基準各論第3章）。
(2) ○：証券化対象不動産の鑑定評価書には、内容の把握・比較の容易性や資料の明示等、説明責任が十分に果たされるものとすることが求められます（基準各論第3章・留意事項）。
(3) ×：証券化対象不動産に該当しない投資用不動産の鑑定評価について、各論第3章の定めに従う義務はありません。適用の要否は各論第3章の定める証券化対象不動産の該当性により判定されます（基準各論第3章）。
(4) ○：広範な投資家等への重大な影響と社会的信頼性の確保等に係る責任を認識し、手順について常に最大限の配慮を行うべきとする記述のとおりです（基準各論第3章）。
(5) ○：依頼者と証券化関係者との関係の記載に加え、不動産鑑定士の利害関係等（総論第9章の記載事項）の記載も必要です（基準各論第3章・総論第9章）。
【学習ポイント】「証券化対象不動産」は法令上の取引類型により限定される定義概念です。投資用・収益用不動産というだけでは該当しない点を押さえましょう。
📖 関連するテキスト：42-1 各論第3章の全体像と証券化対象不動産の意義（鑑トレの会員ページ）