令和7年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問37
各論第3章A 最重要
不動産鑑定評価基準各論第３章に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 処理計画の策定に当たっては、対象不動産の内覧の実施の有無を含めた実地調査の範囲を依頼者に確認する必要がある。
(2) 処理計画の策定に当たって、依頼者に対し必要な事項を確認した場合には、それぞれ次の事項に関する記録を作成しなければならない。・ 確認を行った年月日・ 確認を行った不動産鑑定士の氏名・ 確認の相手方の氏名及び職業・ 確認の内容及び当該内容の処理計画への反映状況・ 確認の内容の変更により鑑定評価の作業、内容等の変更をする場合にあっては、その内容
(3) 証券化対象不動産の収益価格を求めるために必要とされるＤＣＦ法の運営収益の項目として、下記の項目はいずれも該当する。・ 貸室賃料収入 ・ 共益費収入・ 水道光熱費収入 ・ 駐車場収入・ その他収入 ・ 一時金の運用益・ 空室等損失 ・ 貸倒れ損失
(4) 証券化対象不動産の収益価格を求めるために必要とされるＤＣＦ法の運営費用の項目として、下記の項目はいずれも該当する。・ 維持管理費 ・ 水道光熱費・ 修繕費 ・ プロパティマネジメントフィー・ テナント募集費用等 ・ 公租公課・ 損害保険料 ・ その他費用
(5) 実地調査に関し、鑑定評価報告書に記載しなければならない事項として、下記の項目はいずれも該当する。・ 実地調査を行った年月日・ 実地調査を行った不動産鑑定土の氏名・ 立会人及び対象不動産の管理者の氏名及び職業・ 実地調査の一部を実施することができなかった場合にあっては、その理由
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正解：(3)
解説
【正解 (3)】「一時金の運用益」は運営収益の項目ではなく、運営純収益に加算する項目です。
(1) ○：処理計画の策定に当たっては、対象不動産の内覧の実施の有無を含めた実地調査の範囲を依頼者に確認する必要があります（基準各論第3章・留意事項）。
(2) ○：依頼者に必要な事項を確認した場合の記録の作成事項（確認の年月日、不動産鑑定士の氏名、相手方の氏名及び職業、確認の内容と処理計画への反映状況等）のとおりです（基準各論第3章）。
(3) ×：DCF法の収益費用項目の統一において、運営収益は貸室賃料収入・共益費収入・水道光熱費収入・駐車場収入・その他収入の合計から空室等損失・貸倒れ損失を控除したものとされ、「一時金の運用益」は運営収益の構成項目ではなく、運営純収益に加算する項目です（基準各論第3章）。
(4) ○：運営費用の項目（維持管理費、水道光熱費、修繕費、プロパティマネジメントフィー、テナント募集費用等、公租公課、損害保険料、その他費用）はいずれも該当します（基準各論第3章）。
(5) ○：実地調査に関する記載事項（年月日、不動産鑑定士の氏名、立会人及び管理者の氏名及び職業、一部未実施の場合の理由）のとおりです（基準各論第3章）。
【学習ポイント】DCF法の収益費用項目は「運営収益−運営費用＝運営純収益」「運営純収益＋一時金の運用益−資本的支出＝純収益」という階層構造ごと暗記しましょう。どの階層の項目かのすり替えが定番です。
📖 関連するテキスト：42-1 各論第3章の全体像と証券化対象不動産の意義（鑑トレの会員ページ）