令和8年 不動産鑑定士試験 短答式 行政法規 問13
都市再開発法B 重要
都市再開発法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 権利変換計画は、災害を防止し、衛生を向上し、その他居住条件を改善するとともに、施設建築物、施設建築敷地及び個別利用区内の宅地の合理的利用を図るように定めなければならない。
(2) 権利変換計画において、施行地区内の宅地（指定宅地を除く。）について借地権を有する者及び施行地区内の土地（指定宅地を除く。）に権原に基づき建築物を所有する者（権利変換を希望しない旨の申出をした者を除く。）に対して与えられる施設建築物の一部等は、それらの者が権利を有する施行地区内の土地又は建築物の位置等とそれらの者に与えられる施設建築物の一部の位置等とを総合的に勘案して、それらの者の相互間に不均衡が生じないように、かつ、その価額と従前の価額との間に著しい差額が生じないように定めなければならない。
(3) 権利変換計画において定められた事項のうち、施行地区内の従前の宅地の価額については、当該宅地の所有者は、縦覧期間中に施行者に対して提出した意見書が採択されなかった場合、一定の期間内において、収用委員会にその価額の裁決を申請することができる。
(4) 施行地区内の権利者の全ての同意を得た場合又は特別の事情がある場合を除き、権利変換計画において、施行地区内の宅地（指定宅地を除く。）を所有するが、施行地区内の土地における建築物を所有しない者（権利変換を希望しない旨の申出をした者を除く。）に対しては、施設建築敷地の所有権は与えられるが、施設建築物の一部は与えられない。
(5) 一定の条件を満たす第一種市街地再開発事業については、事業計画において、施設建築敷地の上の空間又は地下に道路が存するように定めた場合においては、権利変換計画は、施設建築敷地のうちその上の空間又は地下に道路が存することとなる部分には、当該道路の所有を目的とする民法第 269 条の２第１項の地上権（区分地上権）が設定されるものとして定めなければならない。
正解と解説を見る
正解：(4)
解説
【正解 (4)】権利変換計画の内容に関する問題で、宅地のみを所有する者への権利変換がポイントです。
(1) ○：権利変換計画の基本方針に関する記述のとおりです（都市再開発法）。
(2) ○：借地権者・建築物所有者に与えられる施設建築物の一部等についての均衡確保の記述のとおりです（
都市再開発法第77条）。
(3) ○：従前の宅地の価額について、縦覧期間中に提出した意見書が採択されなかった場合は、一定の期間内に収用委員会に価額の裁決を申請することができます（
都市再開発法第85条）。
(4) ×：権利変換の原則では、施行地区内の宅地の所有者（建築物を所有しない者を含む）に対しては、施設建築敷地の共有持分「とともに施設建築物の一部（床）」も与えられるように定めなければなりません。「施設建築物の一部は与えられない」とする点が誤りです（都市再開発法）。
(5) ○：施設建築敷地の空間又は地下に道路が存する場合の区分地上権の設定に関する記述のとおりです（都市再開発法）。
【学習ポイント】第一種市街地再開発事業の権利変換は「土地は共有・建物は区分所有」が原則で、宅地のみの所有者も敷地共有持分＋床の双方を取得します。原則と特則（地上権非設定方式等）を区別して覚えましょう。
この問題の正解・解説は出題当時（令和8年）の法令によっています。その後の改正で現行法では扱いが異なる場合があります。
📖 関連するテキスト：11-1 市街地再開発事業とは ── 権利変換の考え方（鑑トレの会員ページ）