令和8年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問39

【正解 (3)】併合による増分価値37,500,000円を単価比・総額比で配分する計算問題です。 手順は次のとおりです。 ・増分価値＝併合後の土地Ｃの総額440,000,000円−（Ａ157,500,000円＋Ｂ245,000,000円）＝37,500,000円 ・（ア）単価比による配分率＝525,000円÷（525,000円＋490,000円）＝0.51724…≒0.517 ・（イ）単価比による配分額＝37,500,000円×0.517＝19,387,500円≒19,388,000円（千円未満四捨五入） ・（ウ）総額比による配分率＝157,500,000円÷（157,500,000円＋245,000,000円）＝0.39130…≒0.391 ・（エ）総額比による配分額＝37,500,000円×0.391＝14,662,500円≒14,663,000円 よって(3)が正解です。限定価格（併合により正常価格と乖離する市場限定に基づく価格）の典型的な試算過程です（基準総論第5章）。 【学習ポイント】配分率の分母は「併合される土地Ａ＋併合する土地Ｂ」であり、併合後の土地Ｃは含めません。単価比と総額比とでは規模差の分だけ配分率が変わる点に注意しましょう。