平成27年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問2

不動産とその価格の特徴に関する次のイからニまでの記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

イ　不動産の価格と賃料との間には、いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係を認めることができる。よって、借地権創設時に、借地権の設定の対価として高額な権利金が授受された場合の宅地の支払賃料は、権利金が低額であった場合と比較して、一般に高くなる。

ロ　２つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、それぞれの権利利益について、その価格（又は賃料）が形成され得る。よって、地下鉄道の敷設を目的とした区分地上権が設定された土地に、マンションを建設するための地上権を設定した場合、それぞれの権利について価格が形成され得る。

ハ　不動産の利用形態が最適なものであるかどうか、仮に現在最適なものであっても、時の経過に伴ってこれを持続できるかどうか、これらは常に検討されなければならない。例えば、ある町の雇用について、そのほとんどが単一の企業に依存しているような場合には、当該企業の撤退可能性や、撤退した場合の不動産需給についても検討することが必要である。

ニ　不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、このような取引価格等から不動産の適正な価格を見出すことは一般の人には非常に困難である。一方、専門家である不動産鑑定士は、取引の個別的な事情や取引当事者の属性等を調査できるため、投機的な取引の事例であっても、事情補正を行うことにより適正な価格を導くことができる。