令和元年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問16

【正解 (1)】正しいのはイ・ロです。 イ ○：区分所有建物及びその敷地の鑑定評価では、専有部分の最有効使用のほか、一棟の建物の敷地の更地としての最有効使用及び一棟の建物及びその敷地の最有効使用も判定する必要があります。専有部分の価値は一棟全体の使用方法に規定されるからです。 ロ ○：最有効使用の判定に当たっては、効用を十分に発揮し得る時点が予測し得ない将来でないことに留意しなければなりません（総論第6章第2節Ⅱ2.(3)）。 ハ ×：最有効使用は一つに判定すべきものです。複数の用途が想定される場合には、それぞれの用途に対応した個別的要因の分析を行った上で、最も収益性・快適性の高い使用方法を選択します。複数の用途をそのまま最有効使用とすることはできません。 ニ ×：新規地代の鑑定評価においても、更地としての最有効使用は市場の観点から判定されるものであり、予定されている契約内容によって建物が決まっていることをもって、その用途を最有効使用と判定しなければならないわけではありません。 ホ ×：現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致していない場合には、更地としての最有効使用を実現するために要する費用等を勘案する必要があります（同Ⅱ2.(6)(7)）。費用の如何にかかわらず取壊し等が最有効使用となるわけではありません。