令和2年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問14

【正解 (4)】誤っているのはロ・ホです。 ロ ×：一棟の建物の敷地の更地としての最有効使用が常に共同住宅地となるわけではありません。最有効使用は個別分析を通じて判定するものであり、現に分譲マンションが存することから当然に導かれるものではありません。 ホ ×：分析結果に反映すべきは、対象不動産に係る典型的な需要者がどのような個別的要因に着目して行動しているかであって、依頼者が重視する個別的要因ではありません（総論第6章第2節Ⅱ1.）。鑑定評価は依頼者の主観ではなく市場の判断を写し取る作業だからです。 イ ○：現実の建物の用途等を継続する場合の経済価値と、取壊し等に要する費用を勘案した経済価値とを比較考量した結果、建物を取り壊して敷地の最有効使用を実現することが最有効使用と判断される場合があります。 ハ ○：典型的な需要者がマンション開発業者である場合には、その着目する個別的要因を分析する必要があります。 ニ ○：最有効使用は合法的な使用方法でなければならないため、是正が必要な違法建築物をそのまま継続利用することを最有効使用と判定することはできません。