鑑定理論総論第7章

土地残余法

複合不動産の純収益から建物等に帰属する純収益を控除した残余を還元して土地の価格を求める手法。

不動産鑑定評価基準での記述

各論第1章価格に関する鑑定評価　第１節土地　Ⅰ 宅地

更地の鑑定評価額は、更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、さらに次に掲げる価格を比較考量して決定するものとする（この手法を開発法という。）。

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Q1. 配分法及び土地残余法を適用する場合における取引事例及び収益事例は、敷地の現況を問わず広く採用してよいものとされている。

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× 誤り

基準は、これらを適用する場合の取引事例及び収益事例は敷地が最有効使用の状態にあるものを採用すべきであるとしています。更地価格は最有効使用を前提に把握されるため、事例側も最有効使用でなければ整合しないという理由づけを添えて書いてください。

Q2. 土地残余法は、敷地と建物等との結合により構成されている不動産にのみ適用することができ、対象不動産が更地である場合には適用することができない。

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× 誤り

誤りです。対象不動産が更地である場合においても、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定し、収益還元法以外の手法によって想定建物等の価格を求めることができるときは、土地残余法を適用することができます。

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