令和2年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問38

【正解 (3)】誤っているのは(3)です。 (3) ×：DCF法の収益費用項目における「一時金の運用益」の定義は、預り金的性格を有する保証金等の運用益です（各論第3章第5節Ⅱ）。礼金・更新料等の返還を要しない一時金は「その他収入」に計上します。返さなくてよい一時金はその期の収入そのものであり、運用益だけを計上するのではない、という整理です。 (1) ○：貸室賃料収入の変動はないと予測した場合であっても、その説明や理由等を鑑定評価報告書に記載しなければなりません。変動しないという判断も判断だからです。 (2) ○：収益価格を求める際に活用する資料の妥当性や判断の根拠等は、資料の入手区分に応じて記載しなければなりません。 (4) ○：純収益は運営純収益に一時金の運用益を加算し資本的支出を控除した額であり、減価償却前の純収益ですから、割引率もこれに対応するものとなります。 (5) ○：水道光熱費収入は満室を前提とした貸室部分に係る収入であり、空室等の発生予測による減少分は空室等損失に計上します。