令和4年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問26

【正解 (3)】誤りはロ・ニです。 イ ○：建付地は、建物等と結合して有機的にその効用を発揮している、建物等の用に供されている宅地です（総論第2章）。 ロ ×：建付地の価格は更地価格を上回らないのが一般的ですが、建物等と敷地が適応している場合等には更地価格を上回る建付増価が認められることもあり、更地としての価格が常に上限になると断定する点が誤りです（各論第1章、留意事項）。 ハ ○：建付地の鑑定評価報告書には、敷地上に存する建物等の構造、規模、用途、数量、配置の状態等を記載します（留意事項）。 ニ ×：建付地の鑑定評価は、建物等と一体の複合不動産の状態を所与として土地のみを評価する「部分鑑定評価」であり、「独立鑑定評価」とする点が誤りです（総論第5章、各論第1章）。 ホ ○：複合不動産の価格及び手法適用の過程で土地・建物の価格が適切に求められる場合、複合不動産価格をもとに敷地に帰属する額を求める方法の信頼性は高いといえます（各論第1章、留意事項）。 【学習ポイント】独立鑑定評価（更地として評価）と部分鑑定評価（建付地等、現況所与で部分を評価）の区別は条件設定の基本です。建付増価の存在も忘れずに。