令和4年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問27

【正解 (1)】正しいものはイ・ロです。 イ ○：保証金・権利金・譲渡承諾料・前払地代等の一時金についても、その性格や社会的慣行等を考察し、借地権価格を構成するか否かを個別に判定する必要があります（各論第1章、留意事項）。 ロ ○：借地権取引の態様は地域によって異なるため、対象不動産の属する地域に係る借地権市場の特性を十分に把握する必要があります（各論第1章、留意事項）。 ハ ×：比準価格や借地権割合により求めた価格を関連づけて決定するのは「取引慣行の成熟の程度の高い地域」における決定方法です。成熟の程度の低い地域では、賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格、土地残余法に準じて求めた価格等を関連づけて決定します（各論第1章）。 ニ ×：借地条件の変更に伴い授受が見込まれる一時金に係る経済的利益は、借地権の価格のみならず、借地権設定者に帰属する経済的利益として底地の価格にも反映させるべきものです（各論第1章）。 ホ ×：借地権者に帰属する経済的利益のうち賃料差額に係る部分は、「賃料差額のうち取引の対象となっている部分」を基礎とするものであり、「全ての経済的利益」とする点が誤りです（各論第1章）。 【学習ポイント】借地権の鑑定評価は「取引慣行の成熟の程度の高い地域／低い地域」で関連づける手法の組合せが異なります。賃料差額は「取引の対象となっている部分」限定という語句も頻出です。