令和5年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問17

【正解 (1)】利回りの出題で、誤りはイとハです。 イ ×：基準総論第7章第1節Ⅳ3.（2）②イが掲げる還元利回りを求める方法は、①類似の不動産の取引事例との比較から求める方法、②借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法、③土地と建物に係る還元利回りから求める方法、④割引率との関係から求める方法の4つです（留意事項（総論第7章関係）はこれに⑤借入金償還余裕率の活用による方法を加えています）。「金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法」は同Ⅳ3.（2）②ウが掲げる「割引率」を求める方法であり、還元利回りを求める方法ではありません。 ロ ○：国債利回りの上昇に伴い取引利回り・還元利回りが上昇している場合、期待利回りも上昇する可能性が高いといえます。 ハ ×：一時金の運用利回りはその性格や契約内容等に応じて判断すべきものであり、「期待利回り及び金融機関の貸出金利のみを用いて確定しなければならない」とはされていません。 ニ ○：還元利回りは割引率から純収益の変動率を控除する関係にあるため、変動率がマイナスであれば還元利回りは割引率より大きくなります。 ホ ○：将来の不動産価格の上昇が見込まれる場合には、還元利回りを低下させる方向に働くことがあります。 【学習ポイント】還元利回りを求める方法（基準の4つ＋留意事項の借入金償還余裕率の活用による方法）と、割引率を求める方法（うち「金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法」）は、列挙を入れ替えるひっかけが定番です。両者を対にして覚えましょう。