令和7年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問27

【正解 (5)】誤りはハとホ。宅地見込地の評価方式と転換しつつある地域の扱いが問われています。 イ ○：付近における公共施設及び公益的施設の整備の動向は、宅地見込地の鑑定評価の勘案事項とされています（基準各論第1章第1節Ⅳ2.）。 ロ ○：造成の難易及びその必要の程度も勘案事項です（同Ⅳ4.）。 ハ ×：熟成度の低い宅地見込地を鑑定評価する場合には、「比準価格を標準とし、転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考量して」決定するものとされます（基準各論第1章第1節Ⅳ）。比準価格を標準とする点は正しく、比較考量すべき価格を「転換後の土地の種別に基づく価格を熟成度に応じて適切に修正して得た価格」としている点が誤りです。 ニ ○：ある種別の地域から他の種別の地域へと転換し、又は移行しつつある地域については、転換後・移行後の種別の地域の地域要因をより重視すべきですが、転換又は移行の程度の低い場合においては転換前・移行前の種別の地域の地域要因をより重視すべきとされます（基準総論第3章第2節）。したがって転換の程度が低い場合は林地地域の地域要因である「林道等の整備の状態」を重視することになります。 ホ ×：農地地域から宅地地域へと転換しつつある地域のうちにある土地は宅地見込地として、主として宅地としての利用を前提とした価格形成を勘案して鑑定評価を行うものであり、「主として農地としての有効利用度を勘案」は誤りです（基準総論第2章・各論第1章）。 【学習ポイント】宅地見込地の決定方式は二段構えです。原則＝比準価格と「価格時点において転換後・造成後の更地を想定し、その価格から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し熟成度に応じ修正して得た価格」を関連づけ。熟成度の低い場合＝比準価格を標準とし、「転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格」を比較考量。転換・移行の程度の高低と重視すべき地域要因の対応（総論第3章第2節）も頻出です。