令和7年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問28

【正解 (3)】売却時に授受が見込まれる譲渡承諾料等は借地権者側の負担であり、経済価値を高める要因ではありません。 (1) ○：定期借地権は契約期間の満了に伴う更新がなく借地契約が必ず終了するため、収益期間が有期であることを前提とした有期還元法等の適用が適切です。 (2) ○：定期借地権付建物は、一般に借地契約の残存期間が短くなるに従い経済価値が低下すると考えられます。 (3) ×：将来の売却に当たり譲渡承諾料、名義書換料等の一時金の授受が見込まれる場合、それらは借地権付建物の譲渡に伴う負担として売却手取額を減少させるものであり、経済価値を高める要因ではなく減価要因となります。 (4) ○：建物の開発期間中に支払う地代相当額は、発注者が直接負担すべき通常の付帯費用として再調達原価に適切に考慮します（基準総論第7章）。 (5) ○：借地権付建物の収益還元法では、土地は借地であるため土地の公租公課ではなく支払地代を総費用に計上します。 【学習ポイント】借地権付建物では「地代を払う代わりに土地の公租公課は負担しない」「処分時に承諾料等の負担がある」という所有権（自用の建物及びその敷地）との違いを費用・価値の両面から整理しましょう。