令和7年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問7

【正解 (4)】正しいのはロとホ。価格時点の分類基準と各場面での価格時点の扱いが問われています。 イ ×：過去時点の鑑定評価は対象不動産の確認等が可能な場合に行い得るもの、将来時点の鑑定評価は原則として行うべきでないとされるものであり、「現在を起点として前後1年間の範囲」という限定は基準にありません（基準総論第5章・留意事項）。 ロ ○：取引の時点が価格時点と異なり、その間に価格水準の変動があると認められるときは、当該事例の価格を価格時点の価格に修正（時点修正）しなければなりません（基準総論第7章）。 ハ ×：価格時点は「鑑定評価を行った年月日」を基準として現在時点・過去時点・将来時点に分けられます。実地調査を行った年月日ではありません（基準総論第5章）。 ニ ×：未竣工建物等鑑定評価は、工事完了及び使用収益可能な状態を前提とする対象確定条件を設定して行うものであり、価格時点は現在時点です。将来時点の鑑定評価ではありません（基準総論第5章）。 ホ ○：借地借家法第11条第1項又は第32条第1項に基づき賃料の増減が請求される場合は、賃料増減請求に係る賃料改定の基準日が価格時点となります（留意事項）。 【学習ポイント】「未竣工建物等鑑定評価＝条件設定の問題であり価格時点は現在」という整理が重要です。価格時点の分類基準（鑑定評価を行った年月日）のすり替えも定番です。