令和8年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問10

Ｂが所有する土地・建物を、Ａが建物賃貸借契約に基づき賃借している場合における当該建物及びその敷地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、不動産鑑定評価基準及び同運用上の留意事項に照らし、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

イ　対象不動産の現実の状態を所与として鑑定評価の対象とする場合の類型は、貸家及びその敷地である。

ロ　Ａが当該土地・建物を取得する際の鑑定評価で、依頼目的に照らして、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から妥当性が認められたため、取得後の状態を前提とした対象確定条件を設定し、自用の建物及びその敷地として鑑定評価を行った。

ハ　Ａが土地について新たに賃借権を設定し、建物を取得する際の鑑定評価で、依頼目的に照らして、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から妥当性が認められたため、取得後の状態を前提とした対象確定条件を設定し、借地権付建物として鑑定評価を行った。

ニ　対象不動産が有料老人ホームであり、現行賃貸借契約における賃料が、事業採算性の観点から把握した適正な賃料水準より相当高額であるが、現に賃貸借に供されていることから、事業採算性は特に考慮せず、現行賃貸借契約における賃料により得た収益価格を標準として鑑定評価額を決定した。

ホ　対象不動産がホテルであり、実際にホテルを運営している事業者が通常よりも優れた能力を有することにより超過収益が生じている場合、当該超過収益は事業用不動産に帰属するものであるから、総収益の査定において当該超過収益を計上した。