平成27年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問28
各論第1章A 最重要
区分所有建物及びその敷地の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 修繕積立金の残高については、金額の多寡のみで判断することなく、長期修繕計画の有無及びその良否並びに実施状況（修繕履歴）と併せて検討すべきである。
(2) 各区分所有者が負担する管理費や修繕積立金の額については、管理規約等により月額又は年額の支払金額が定められ、かつ、管理組合が強制的に徴収するものであるので、実際の支払状況を確認する必要はない。
(3) 管理規約は重要な確認資料であるが、規約の内容は変更が可能であるため、最新の管理規約に基づき確認を行う必要がある。
(4) 区分所有建物及びその敷地は、区分所有建物及びその敷地としての固有の価格形成要因を有するが、専有部分が自用の場合には自用の建物及びその敷地と、専有部分が賃貸されている場合には貸家及びその敷地と、価格形成要因を共通にする部分がある。
(5) 取引事例比較法の適用に当たっては、同一建物内の取引事例であっても、対象不動産と市場参加者が異なる場合があるため、専有部分に係る個別的要因の類似性に留意する必要がある。
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正解：(2)
解説
【正解 (2)】誤っているのは(2)です。
(2) ×：基準は区分所有建物及びその敷地の個別的要因として「区分所有者の管理費等の滞納の有無」を掲げています。管理費や修繕積立金は規約で定められていても現実に滞納が生じることがあり、滞納は買主に承継されるため、実際の支払状況を確認する必要があります。
(1) ○：修繕積立金は残高の絶対額だけでは評価できません。長期修繕計画の有無・内容と修繕履歴を併せてみることで、将来の一時金負担の可能性を判断します。
(3) ○：管理規約は集会の決議により変更されるため、最新のものを確認する必要があります。ペット飼育や用途の制限等が価格に影響します。
(4) ○：区分所有建物及びその敷地は固有の価格形成要因（管理の状態、共用部分の状況等）を持ちつつ、専有部分の利用状況に応じて自用の建物及びその敷地又は貸家及びその敷地と共通する要因を持ちます。
(5) ○：同一建物内でも、階層・向き・眺望・専有面積の違いによって需要者層が異なる場合があります。事例選択では専有部分の個別的要因の類似性に留意します。
📖 関連するテキスト：38-1 区分所有建物及びその敷地の意義（鑑トレの会員ページ）