平成27年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問7
総論第3章B 重要
地域要因に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。
(2) 居住環境の極めて良好な住宅地域については、一般的には都心との距離や交通施設との接近性よりも住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態や眺望、景観等の自然的環境の良否などの地域の品等を左右する要因が重視される傾向にある。
(3) 一般に住宅地域では街路の幅員、供給・処理施設の状態等の居住の快適性、利便性に影響を与える要因が重視され、商業地域では繁華性の程度等、その収益性に影響を与える要因が重視される。
(4) 全国に配送を行う拠点となっている大型物流施設については、多くの従業員が従事していることから、その従業員の交通手段の状態や従業員用の駐車施設の整備の状態が最も重視される価格形成要因となる。
(5) 一般に土地の形状が不整形であることは、土地の減価要因となるが、農家集落地域に存する土地と大規模工業地域に存する土地など、地域によってその減価の程度は異なる場合もある。
正解と解説を見る
正解：(4)
解説
【正解 (4)】誤っているのは(4)です。
(4) ×：全国配送の拠点となる大型物流施設で最も重視されるのは、幹線道路のインターチェンジ、鉄道、港湾、空港等の輸送施設との位置関係です。従業員の通勤条件や駐車施設も価格形成要因ではありますが、「最も重視される」とまでは言えません。施設の収益を生み出す源泉が何かという観点から判断してください。
(1) ○：地域要因の定義そのものです（基準総論第3章第2節）。一般的要因が地域ごとに相関結合して地域の特性を形成する、という構造を押さえてください。
(2) ○：高級住宅地では、利便性よりも街並み・眺望・景観等の品等要因が重視される傾向にあります。
(3) ○：住宅地域は快適性・利便性、商業地域は収益性が重視されるという原則どおりの記述です。
(5) ○：不整形であることの減価の程度は、地域の標準的使用によって異なります。農家集落地域では不整形の影響が小さい一方、大規模工業地域では建物・設備配置の制約が大きく減価が大きくなり得ます。
📖 関連するテキスト：6-1 価格形成要因と一般的要因の意義（鑑トレの会員ページ）