平成29年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問23

【正解 (5)】総論第7章第2節の支払賃料の求め方に関する条文です。 イ「運用益及び償却額」：賃料の前払的性格を有する一時金（権利金等）は、返還されない部分があるため、運用益だけでなく償却額も実質賃料を構成します。預り金的性格を有する一時金（敷金・保証金等）は返還されるため運用益のみである点と対比して押さえてください。 ロ「期間の効用の変化」：一時金の運用益及び償却額は、対象不動産の賃貸借等の持続する期間の効用の変化等に着目し、実態に応じて適切に求めます。契約期間を通じて不動産から得られる効用がどう変化するかに着目する、という趣旨です。 ハ「賃貸借等の契約内容」：運用利回りは、一時金の性格、賃貸借等の契約内容並びに対象不動産の種類及び性格等の相違に応じて、期待利回り、取引利回り、長期預金の金利、国債及び公社債利回り、金融機関の貸出金利等を比較考量して決定します。「賃貸人の資産運用能力」という個別の主体の能力は判断要素になりません。