平成29年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問24

【正解 (2)】正しいのは(2)です。 (2) ○：積算法の基礎価格は、賃貸借等の契約内容による使用方法を前提とした対象不動産の価格です。これを求めるために対象不動産を賃貸した場合を想定した収益還元法を用いると、賃料を求めるために賃料を前提とする循環論に陥るため適用しません。 (1) ×：期待利回りは基礎価格に対する純賃料の割合、還元利回りは価格を求めるための利回りであり、算定の前提となる純収益の範囲や織り込む要素が異なります。対象不動産と価格時点が同じでも必ず同率になるものではありません。 (3) ×：空室等による損失相当額は、新規賃料か継続賃料かを問わず必要諸経費等の考え方の中で適切に扱われます。継続賃料だからといって除外されるものではありません。 (4) ×：基礎価格に継続賃料利回りを乗じるのは利回り法です。スライド法は、直近合意時点の実際実質賃料等に変動率を乗じて試算賃料を求める手法であり、継続賃料利回りは用いません。 (5) ×：賃料差額のうち賃貸人等に帰属する部分の判定は、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、一般的要因・地域要因の分析及び契約内容・契約締結の経緯等の分析により不動産鑑定士が客観的に判断すべきものです。依頼者の説明に則って行うものではありません。