平成29年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問9

【正解 (1)】誤っているのはイ・ロです。 イ ×：再調達原価とは、価格時点において対象不動産を新たに調達することを想定した場合に必要とされる適正な原価の総額です。既存建物の維持管理の状態は、減価修正（観察減価法）や将来見込まれる修繕費用に影響しますが、再調達原価そのものには影響しません。「再調達原価及び将来の修繕費用の多寡に影響」とする点が誤りです。 ロ ×：公法上及び私法上の規制、制約等については、増改築等や用途変更が行われている場合の法令遵守の状況に特に留意する必要があるとされています。新築時の遵法性の確認も当然必要であり、違反建築物は是正費用や取引の可否を通じて価格形成に大きく影響します。「確認を行う必要はない」は明らかに誤りです。 ハ ○：住宅については、リフォームによる機能回復・向上、インスペクションによる状態把握、修繕履歴等が価格形成に影響し得ます。 ニ ○：住宅性能表示や長期優良住宅は、建物性能そのものに加え、住宅ローン優遇や税制優遇を通じて需要に影響するため、これらも考慮します。 ホ ○：建物とその環境との適合の状態が悪ければ、新築であっても適合の原則による減価が生じ、鑑定評価額が再調達原価を下回ることがあり得ます。