平成30年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問39

【正解 (3)】直接還元法（収益価格＝純収益÷還元利回り）の計算問題です。 1. 満室想定賃料収入：1,000,000円×12月＝12,000,000円 2. 空室等損失：12,000,000円×10％＝1,200,000円 3. 運営収益：12,000,000円－1,200,000円＝10,800,000円 4. 運営費用：維持管理費等1,400,000円＋テナント入替費用・PMフィー等2,000,000円＝3,400,000円 5. 運営純収益：10,800,000円－3,400,000円＝7,400,000円 6. 資本的支出：200,000,000円×0.2％＝400,000円 7. 純収益：7,400,000円－400,000円＝7,000,000円 8. 収益価格：7,000,000円÷10％＝70,000,000円 敷金・礼金がないため一時金の運用益はゼロです。資本的支出は運営純収益から控除して純収益（NCF）を求める項目であり、運営費用に含めない点に注意してください。賃貸面積1,000㎡は本問の計算には使いません。